Р Е Ш Е Н И Е №622

20.10.2017г. гр. Хасково

 

В   И М Е Т О   Н А   Н А Р О Д А

 

            Хасковски Районен съд четвърти граждански                                           състав

на двадесет и шести септември                              две хиляди и седемнадесета  година в публичното заседание в следния състав:

 

СЪДИЯ : ПАВЛИНА ГОСПОДИНОВА                                                           

 

Секретаря Диляна Славова

Прокурор

като разгледа докладваното от съдията

гр.д.№328 по описа за  2017г., за да се произнесе, взе предвид следното:

Предявен е иск с правно основание чл.19, ал.3 от ЗЗД.

В исковата молба се твърди, че между страните имало сключен на 25.02.2014г. предварителен договор за покупко-продажба на имот. Ответното дружество се задължило да продаде имота – апартамент в Хасково, ул.С.Ст.*, вх.*, ап.*, със застроена площ 60,96 кв.м., за сумата от 65 000 лева. При подписването на предварителния договор на 25.02.2014г. ищецът заплатил сума в размер на 30 000 лева по сметка при Алфа Банк, клон България. Остатъкът следвало да бъде заплатен при изповядване на сделката пред нотариус и при ползване на банков кредит. По – късно – на 08.12.2014г. ищецът внесъл частична вноска от 4000 лева отново по банкова сметка ***, като така общо заплатената сума била 34 000 лева. Ищецът поканил няколко пъти ответника да предостави необходимите документи пред Уникредит Бул банк /нотариален акт, данъчна оценка/, които били необходими за да бъде получен кредит от ищеца за остатъка от продажната цена – 31 000 лева. Ответникът обаче не проявил никакъв интерес и не изпълнил задължението си по договора. Иска да се постанови решение, с което да бъде обявен предварителния договор от 25.02.2014г. за окончателен относно покупко-продажба на апартамент №3, находящ се в гр.Хасково, ул.Симеон Стоянов 3, вх.А,първи етаж, застроена площ 60,96 кв.м., състоящ се от спалня, дневна и сервизни помещения, при граници – ап.4 от юг, ап.2 от север, а от другите две страни – стълбище и коридор / имот с идентификатор по ККР на Хасково №77195.725.17.1.3/, за общата сума от 65 000 лева, от които били заплатени 34 000 лева, ведно със законните последици, а именно: ищецът да заплати на Държавата следващите се разноски по прехвърлянето, а ответникът – направените от ищеца разноски по делото – д.т. и адвокатско възнаграждение.

         Ответното дружество счита предявения иск за недопустим и неоснователен. Действително били сключили предварителен договор за продажба, като била заплатена и част от сумата – 30 000 лева, а останалата част – 35 000 лева, следвало да се заплати в срок до 31.12.2014г. В изпълнение на това си задължение ищецът заплатил на 08.12.2014г. 4000 лева, останала дължима сума от 31 000 лева. След изтичане на предвидения срок 31.12.2014г. ответникът многократно се опитал да осъществи контакт с ищеца. В предварителния договор липсвала уговорка във връзка с получаване на кредит от страна на ищеца-купувач. Между страните било заведено гр.д.№1972/2016г. на ХРС, като настоящият ищец претендирал, че имало неизпълнение на задължения от страна на ответното дружество. В постановеното решение, влязло в законна сила, се установило, че няма неизпълнение на задълженията на ответника. Съдът установил факта, че Н.Ш.А. бил неизправна страна по договора. За това обстоятелство ответното дружество били изпратили нотариална покана, като поканили ищеца да изпълни задължението. Поканата била в изискуемата от закона форма по чл.87 от ЗЗД. В този смисъл ответното дружество счита предварителния договор за развален – имало неизпълнение, тъй като покупната цена не била заплатена до 31.12.2014г., виновно поведение от купувача /кредитът бил търсен много след изтичането на срока на предварителния договор, както и след нотариалната покана/, развалящата договора страна била изправна. Иска се предявеният иск да бъде отхвърлен като неоснователен.

            Предявен е насрещен иск от ответната страна срещу Н.А. за 20 000 лева, представляващи неустойка по чл.8 от Договора от 25.02.2014г., ведно със законната лихва, както и претендират за направените по делото разноски. В т.8 от договора била уредена отговорността при неизпълнение – виновната страна дължала на изправната 20000 лева. Въпреки изпратена покана Н.А. не изпълнил задълженията си като купувач. Това се установявало от заведеното между страните гражданско дело, по което имало влязло в сила решение – гр.д.№1972/2016г., където било прието, че продавачът нямал задължение, което да не бил изпълнил. Поради това неизпълнение от страна на Н.А. се иска същият да бъде осъден да заплати на ЕООД Комотини комерсиал –Хасково, сумата от 20 000 лева, представляваща неустойка по предварителния договор от 25.02.2014г.

            Ответникът по насрещния иск взема становище в определения по чл.131 от ГПК срок, като счита, че искът е допустим, но неоснователен. Не оспорва фактите, че са сключили предварителен договор, изплатил е 34 000 лева, а останалата от общата сума 65 000 лева, а именно: 31 000 не били заплатени до 31.12.2014г. Въпреки неизплатената част, то нямало пречка всяка от страните да предяви иск за обявяване на окончателен договор. Поради това насрещният иск бил неоснователен. Иска насрещният иск да бъде отхвърлен. 

Съдът, като прецени събраните по делото доказателства – поотделно и в тяхната съвкупност, приема за установено от фактическа страна следното:

            Видно от представения договор от 25.02.2014г.  ищецът и ответното дружество са сключили предварителен договор за продажба на апартамент, собствен на ответника.  Уговорили, че покупната цена е 65 000 лева, както и че окончателният договор следва да се сключи след изплащане на останалата сума от 35 000 лева и до 31.12.2014г. Изрично в договора посочили, че при подписването му купувачът заплаща на продавача 30 000 лева – като първа вноска. Другите уговорки между страните касаели владението на имота, което следвало да се предаде при сключване на окончателния договор, както и предаване ключовете на апартамента предварително с цел извършване на ремонт от купувача. Страните уговорили последиците при неизпълнение в т.7-8, а именно: била дължима неустойка в размер на 20 000 евро, дължими от продавача, и 20 000 лева, дължими от купувача. Съгласно т.8 ако купувачът не изпълнел задълженията си по предварителния договор, то същият дължал неустойката след известяването му от страна на продавача. Продавачът поел задължение съгласно т.5 от договора да се снабди към момента на окончателната сделка с необходимите документи за сключването и.

            Представената вносна бележка от 25.02.2014г. – по гр.д.№1972/16г., е относно внесената сума от 30 000 лева, за която ответникът декларира, че е от продажба на апартамент. На 08.12.2014г. купувачът заплатил частична вноска за апартамента от 4000 лева – л.9 от делото.

            По приложеното дело е приета като доказателство нотариална покана от 16.06.2016г., с която продавачът поканил купувача да се яви и да заплати сумата от 31 000 лева, както и да сключат окончателния договор за продажба. Посочил, че при неизпълнение ще счита договора за развален и ще търси неустойка от 20 000 лева по съдебен ред. В отговор купувачът твърди, че сделката не може да бъде осъществена, тъй като продавачът не е изпълнил своите задължения и не е представил документи, които били необходими на банка за отпускане на кредит във връзка с продажбата на апартамента и учредяване на ипотека. 

            С нотариална покана от 07.07.2015г. – л.35 от настоящото дело, ответникът вече поканил купувача да плати дължимата сума, както и при неизпълнение да плати неустойка. Заедно с нотариалната покана е прието като доказателство пълномощно, установяващо представителната власт на адвоката относно връчената покана, както и удостоверение от 13.05.2016г. от Нотариус Колева относно несъставяне на констативен протокол, тъй като Н.Ш. не се явил.

            Съгласно н.а. за суперфиция №156, д.№1056/2006г. ответното дружество е станало  собственик на апартамент №3, вх.А, етаж 1, площ от 60,96 кв.м., състоящ се от дневна, спалня  и сервизни помещения, след построяването на сградата.

            Видно от приложената схема на процесния имот същият е с идентификатор 77195.725.17.1.3, както и е собственост на трето лице съгласно извършена сделка с правото на собственост – н.а. №169, т.26, рег.№9323, д.№3833/02.12.2016г. на СВп РС Хасково.

Видно от удостоверение за наличие или липса на задължения ответното дружество има данъчни задължения.

При така установената фактическа обстановка съдът достига до следните правни изводи:

При предявяване на иск от страна по предварителен договор за сключване на окончателен съдът извършва проверка дали са налице предпоставките за прехвърляне на собствеността – дали е настъпил падежът на задължението за сключване на окончателен договор, дали ищецът е изпълнил задължението си, както и дали ищецът е собственик на имота. В настоящия случай е безспорно, че не е изплатена цялата дължима сума от ищеца до определения в предварителния договор краен срок. Няма доказателства и за създадено задължение на ответното дружество в посока да съдейства на ищеца за получаване на сумата под формата на банков кредит. Наред с това от представената схема на имота се установява, че преди предявяването на иска ответното дружество се е разпоредило с имота в полза на трето лице, което понастоящем е собственик на имота. Така крайният извод на съда е, че липсват предпоставките да бъде приет предявеният иск по чл.19, ал.3 от ЗЗД за основателен и доказан, поради което и следва да бъде отхвърлен.  

По отношение на предявяния насрещен иск: Неустойката е уговорена и служи за предварително определяне размера на вредите от евентуално неизпълнение или забавено изпълнение и това е нейната обезщетителната функция. Размерът на договорената в предварителния договор от 25.02.2014г. неустойка, дължима от ищеца при неизпълнение, както и тази от продавача, е определен в т.7-8 от договора свободно и равнопоставено между тях.  Но съгласно Тълкувателно решение №1/15.06.2010г. на ВКС, т.д. №1/2009г., ОСTK, автономията на волята на страните да определят свободно съдържанието на договора е ограничена от разпоредбата на чл.9 от ЗЗД - не следва да се допуска противоречие както на повелителни норми на закона, така и на добрите нрави. Добрите нрави са морални норми, на които законът е придал правно значение, защото правната последица от тяхното нарушаване е приравнена с тази на противоречието на договора със закона. Добрите нрави не са писани, систематизирани и конкретизирани правила, а съществуват като общи принципи или произтичат от тях, като за спазването им при иск за присъждане на неустойка съдът следи служебно. Условията и предпоставките за нищожност на клаузата за неустойка произтичат от нейните функции, както и от принципа за справедливост в гражданските правоотношения. Като извършва преценка за нищожност на неустойката поради накърняване на добрите нрави в настоящия случай съдът взе предвид, че процесната неустойка е уговорена за дължима при неизпълнение на задължението на купувача по предварителния договор да заплати покупната цена на имот. Следва да се има предвид, че договорът е сключен на 25.02.2014г. и е определен краен срок за сключване на окончателния договор – 31.12.2014г., което е по-малко от година. Общата покупна цена е 65 000 лева, от които са заплатени при сключване на предварителния договор почти половината – 30 000 лева, а в по-късен момент и още 4 000 лева, като напълно безспорно е, че към предявяване на иска няма пълно изпълнение на задължението да заплати остатъка от 31 000 лева, както и че заплатената обща сума от 34 000 лева и понастоящем е при ответното дружество. Тази сума надхвърля уговорения размер неустойка, а от своя страна размерът на неустойката, съотнесен към покупната цена е почти 1/3 от нея. Близо половин година след изтичане на крайния срок за изпълнение на договора продавачът е изпратил нотариални покани до купувача, а се установява и година след това че е прехвърлил собствеността на процесния имот, но не е потърсил изпълнение на задължението по предварителния договор от купувача, нито е потърсил до предявяване на настоящия насрещен иск обезщетение за неизпълнението – било по общия ред, било като самостоятелно предявен иск за заплащане на дължимата неустойка. Като се има предвид така установените обстоятелства – срока на изпълнение по предварителния договор, частичното изпълнение, последващите действия от страните, съотношението на размера на неустойка и общата покупна цена, то съдът прави извод, че така уговорена като размер неустойката излиза извън присъщите ѝ обезпечителна, обезщетителна и санкционна функция. Продавачът по договора не твърди да са настъпили каквито и да е вреди от неизпълнението на задължението на купувача да заплати цялата сума, уговорена с договора. Дори да се приеме, че са настъпили вреди, свързани с неизпълнението, то те биха били в посока направени разноски за предстоящата продажба /например снабдяване с документи/ или във връзка със забава на извършеното от страна на продавача разпореждане с имота. Но при така извършена преценка за евентуалните вреди се потвърждава извода за прекомерност на размера на неустойката, което ведно с другите вече изложени обстоятелства, сочи на нищожност поради нарушение на добрите нрави – в нарушение на чл.26, ал.1 от ЗЗД. Така искът за заплащане на неустойка, предявен от продавача, следва да бъде отхвърлен.

Поради отхвърляне и на двата предявени иска, както и тъй като не са уговорени отделени суми в представените договори за правна защита и съдействие по отношение на двата предявени иска, то страните не си дължат разноски в настоящото производство.

Мотивиран така, съдът

РЕШИ:

ОТХВЪРЛЯ предявения от Н.Ш.А., ЕГН **********,***, срещу ЕООД КОМОТИНИ КОМЕРСИАЛ - гр.Хасково, ЕИК 836005039, иск с правно основание чл.19, ал.3 от ЗЗД - да бъде обявен предварителния договор от 25.02.2014г. за окончателен относно покупко-продажба на апартамент №3, находящ се в гр.Хасково, ул.С.Ст.*, вх.*,първи етаж, застроена площ 60,96 кв.м., състоящ се от спалня, дневна и сервизни помещения, при граници – ап.* от юг, ап.2 от север, а от другите две страни – стълбище и коридор /имот с идентификатор по ККР на Хасково №77195.725.17.1.3/, като недоказан и неоснователен.

            ОТХВЪРЛЯ предявения ЕООД КОМОТИНИ КОМЕРСИАЛ - гр.Хасково, ЕИК 836005039, срещу Н.Ш.А., ЕГН **********,***, иск с правно основание чл.92 от ЗЗД за сумата от 20 000,00 лева, представляваща неустойка по предварителен договор от 25.02.2014г., като недоказан и неоснователен.

Решението може да бъде обжалвано пред ХОС в двуседмичен срок от получаване на съобщението, че е обявено.

 

Съдия:/п/ не се чете

 

 

 

Вярно с оригинала!

Секретар:Д.С.